ОЦЕНКА, ЭКСПЕРТИЗЫ
И СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Объект оценки: металлургический завод

Цель и задачи оценки: выявить финансовое состояние предприятия, его проблемные места и их решения.

Описание предприятия: компания специализируется на крупносерийном производстве деталей холодной листовой штамповки и лазерной резки на конвейер машиностроительных предприятий. Завод имеет широкий спектр возможностей в области холодной листовой штамповки металла (мелкая, средняя, крупная штамповка деталей и изделий, детали глубокой вытяжки).

Крупнейший парк лазерного оборудования в России и Европе (17 лазерных комплексов, 19 листогибочный пресс) позволяет в короткие сроки удовлетворять потребности всех клиентов.

Особенности проводимого анализа: Ключевой целью финансового анализа является получение определенного числа основных (наиболее информативных) показателей, дающих объективную картину финансового состояния предприятия:

— изменения в структуре активов и пассивов;

— динамика расчетов с дебиторами и кредиторами;

— величина прибылей и убытков и уровень рентабельности активов и продаж.

Исходной базой для финансового анализа являются данные бухгалтерского учета и отчетности, изучение которых помогает восстановить все ключевые аспекты коммерческой деятельности и совершенных операций в обобщенной форме, т. е. с необходимой для аналитика степенью агрегирования.

В рамках настоящей работы был проведен горизонтальный анализ. Горизонтальный (временной) анализ состоит в сравнении показателей бухгалтерской отчетности с показателями предыдущих периодов. Наиболее распространенными приемами горизонтального анализа являются:

— простое сравнение статей отчетности и изучение их резких изменений;

— анализ изменения статей отчетности в сравнении с колебаниями других статей.

При этом особое внимание уделяется случаям, когда изменение одного показателя по экономической природе не соответствует изменению другого показателя.

Заказчик: транспортно-логистическая компания (ТЛК).

Цель и задачи оценки: переход на международные стандарты финансовой отчетности.

Описание предприятия: оказывая транспортные услуги, ТЛК берет на себя решение логистических вопросов доставки груза.

Помимо перевозки грузов компания ТЛК оказывает полный спектр услуг в этой области:

• Экспедирование грузов
• Доставка до двери получателя груза
• Упаковка и другие складские услуги
• Погрузо-разгрузочные работы
• Оформление транспортных документов и т. д.

Транспортно-логистическая компания предлагает своим клиентам услуги высокого качества, а также обеспечивает комфорт и гарантирует своевременность и надежность доставки.

 Задача и цель оценки: Переход на международные стандарты финансовой отчетности.

 Особенности оценки: В рамках данного проекта был проведен комплекс оценочных работ, а именно:

• оценка справедливой стоимости активов или иных показателей при учете договоров аренды (лизинга) (IAS 17);
• оценка справедливой стоимости инвестиционной (коммерческой) недвижимости (IAS 40);
• оценка чистой продажной стоимости и ценности использования при определении величины обесценения активов или единиц, генерирующих денежные средства (IAS 36);
• оценки справедливой стоимости финансовых активов и обязательств (IAS 32, IAS 39).

Учитывая объем работ, оценщиками были использованы различные методы оценки, такие как метод сравнения продаж при оценке движимого и недвижимого имущества, методы доходного подхода при оценке финансовых активов и обязательств.

Заказчик: инвестор

Объект оценки: Доля в уставном капитале в размере 100%.

Цель и задача оценки: Определение рыночной стоимости 100 % доли участия в уставном капитале предприятия с целью анализа его кредитоспособности.

Особенности: В данном случае предприятие рассматривалось, как имущественный комплекс. Оценщиком была проведена оценка всех активов компании, поскольку займ выдается банком под имущественный залог. Рыночная стоимость активов определялась в рамках затратного подхода, методом чистых активов. В рамках метода чистых активов рыночная стоимость предприятия равна разнице между рыночной стоимостью всех активов предприятия за минусом рыночной стоимости всех существующих обязательств, по состоянию на дату оценки.

Объект оценки: сеть шинных центров расположенных в 19 регионах России и странах СНГ.

Цель оценки и ее задачи: анализ финансового состояния предприятия для реструктуризации задолженности

Описание предприятия: на полках шинных центров и на центральных складах компании представлены сотни популярных моделей легковых, внедорожных, грузовых шин, стальных и легкосплавных автомобильных дисков, автоаксессуаров и автотоваров для всех марок автомобилей от ведущих российских и мировых производителей. Специалисты шинных центров выполняют любые шиномонтажные работы на максимально точном и качественном уровне на современном профессиональном оборудовании.

В сервисных центрах помимо продажи шин, дисков, автотоваров и проведения шиномонтажных работ, оказывается весь спектр автосервисных услуг, а также

В состав сети входят фирменные центры, открытые совместно с Pirelli, Dunlop и Bridgestone. Это подтверждает, что обслуживание в шинных и сервисных центрах происходит на высшем профессиональном уровне, соответствующем высочайшим мировым стандартам.

Особенности проводимого анализа: высокая степень ликвидности баланса предприятия характеризует развитый финансовый интеллект руководства компании и свидетельствует о его умении перекрывать денежными поступлениями имеющиеся долги перед кредиторами.

Анализ ликвидности баланса позволяет вытащить на поверхность сведения о платежеспособности предприятия и степени его экономической устойчивости в текущий момент.

Чем выше численная оценка ликвидности баланса, тем меньше времени потребуется для погашения имеющихся денежных обязательств предприятия. Критически низкая ликвидность баланса – верный предвестник скорого банкротства предприятия.

Анализ ликвидности баланса и платежеспособности предприятия подразумевает кластерное распределение его активов и пассивов.

В основе разделения активов на кластеры лежит скорость их превращения в наличные деньги, пассивов – скорость их погашения.

Чем выше показатель ликвидности актива или пассива, тем меньше времени им потребуется для перевода в денежные средства.

Чтобы вывести общий показатель ликвидности баланса предприятия, было проведено сравнение нескольких активов и пассивов.

Также был сопоставлен их размер, выраженный в рублях или иных денежных единицах.

Описание предприятия: комплекс АЗС.

Задача и цель оценки: определение размера упущенной выгоды при изъятии земельного участка для государственных нужд.

Особенности оценки: согласно ст. 281 ГК РФ в п.2. — При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 15 ГК РФ в п.2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

На изымаемом земельном участке велась коммерческая деятельность, а именно был организован комплекс АЗС. Таким образом, упущенная выгода определялась, как неполученные доходы собственника, от эксплуатации комплекса АЗС.

Задача и цель оценки: Планирование всех доходов и направлений расходования денежных средств для обеспечения, развития организации.

Описание предприятия: Предприятие, занимающееся производством новогодней мишуры.

Основа производства новогодней мишуры – это современное  импортное промышленное  оборудование,  позволяющее контролировать параметры технических процессов и экономить  ресурсы, способствуя, тем  самым , снижению себестоимости продукции. Изготовление новогодней мишуры производится  из высококачественных материалов,  обладающих  соответствующим сертификатом, гарантирующим полное отсутствие в них токсичных компонентов. Продукция компании отвечает всем современным стандартам качества.

Особенности планирования: В рамках данного проекта, финансовое прогнозирование было проведено по методу build-up. Данный метод предполагает расчет показателей реализации отдельными сбытовыми подразделениями, и после этого уже управляющий отдела реализации компании сводит данные показатели в общий план, который впоследствии имеет возможность войти составной частью в единый план компании. В рамках метода build-up, был применен метод экономического анализа.

Метод экономического анализа употребляется для определения главных закономерностей, тенденций в перемещении натуральных и стоимостных показателей, внутренних запасов компании. Он базируется на анализе достигнутого значения экономических показателей и прогнозирования их значения на будущий период.

Задача и цель оценки: Получение обоснованной информации о рыночной стоимости объекта оценки.

Описание предприятия:  Компания, занимающаяся поставками лабораторного оборудования с 2001 года. Практически в каждом регионе России сегодня работает оборудование, разработанное данной компанией для анализа качества нефтепродуктов и другие приборы. Предприятие является официальными дилерами ведущих российских производителей отрасли: заводов городов Санкт-Петербург, Уфа, Белгород, Самара, Волгоград.

Особенности оценки: Оценка права на объект интеллектуальной собственности, представляющий собой программный продукт, проводилась доходным подходом. Доходный подход основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта интеллектуальной собственности. В рамках данного подхода проводились следующие виды работ:

— определялась сумма выгод от использования системы обнаружения утечек;

— определялись затраты на использование системы обнаружения утечек;

— определялся чистый доход от использования системы обнаружения утечек в течение срока эксплуатации;

— определялась стоимость системы обнаружения утечек равная текущей стоимости чистого дохода за все время использования;

— определялась стоимость программного продукта как часть стоимости системы обнаружения утечек.

Задача и цель оценки: Определение рыночной стоимости патента на полезную модель, для внесения в уставный капитал.

Описание предприятия: Строительная фирма, располагающая производственными базами в г. Воронеже, г. Павловске Воронежской области, которые включают в себя весь необходимый перечень складских и вспомогательных помещений, необходимых для производства строительной деятельности, сварочный цех, площадки для складирования строительных конструкций и материалов, ангары автомобильного парка и вспомогательной техники, используемой в процессе производства.

Кроме того данная строительная фирма являлся заказчиком и генподрядчиком в строительстве множества современных жилых комплексов, расположенных в пределах Воронежской области.

Особенности оценки: Оценка патентов имеет свою специфику, состоящую в том, что применимость к таким объектам сравнительного и затратного оценочных подходов сильно ограничена.

Сравнительный подход к оценке, основанный на сопоставлении объекта оценки и его рыночных аналогов, практически никогда не используется для оценки интеллектуальной собственности, поскольку изобретение или промышленный образец всегда являются уникальными объектами (собственно, поэтому на них и выдают патенты), и сравнение их с аналогами всегда будет некорректно, поскольку игнорирует эту уникальность. Кроме того, сама информация о сделках по продаже патентов почти всегда является закрытой и труднодоступной.

Большие сложности существуют и при применении методов затратного подхода, т.е. методов расчета стоимости, основанных на анализе затрат на создание объекта оценки, так как стоимость патента может быть достаточно слабо связана с затратами на его разработку и примеров, когда с очень скромным бюджетом делаются коммерчески успешные разработки, очень много.

В рамках данной оценки, рыночная стоимость патента на полезную модель определялась в рамках доходного подхода, а именно методом освобождения от роялти.

Задача и цель оценки: Постановка на баланс предприятия.

Описание предприятия: Молочный завод был основан в 1983 году для переработки молока от колхозов района и молока, сдаваемого населением. Производственная мощность завода составляла не более 10 тонн молока в сутки. В 1997 году был пущен в эксплуатацию новый, ныне действующий завод, с проектной мощностью до 60 тонн переработки молока в сутки. В 1999 году проведена первая реконструкция завода, которая затронула маслоцех, котельную и компрессорную, что позволило увеличить переработку молоко до 90 тонн в сутки. В 200 году пущен в эксплуатацию новый цех по производству цельномолочной продукции. Все реконструкции, строительство и ввод в эксплуатацию новых цехов позволило увеличить производительность до 180 тонн молока в сутки.

В настоящее время завод полностью переоснащен новейшим оборудованием. Установлены автоматы по расфасовке продукции, за что Мартыновский молочный завод неоднократно награждался, как производство работающее по новейшим технологиям.

Особенности оценки: Оценка ноу-хау была выполнена доходным подходом, методом дисконтирования денежных потоков.

При доходном подходе стоимость объекта интеллектуальной собственности определяется путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости прогнозируемых будущих выгод.

Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования интеллектуальной собственности, не равные по величине между собой, величина стоимости определяется путем дисконтирования будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности, основанное на дисконтировании, включает следующие основные процедуры:

• определение величины и временно́й структуры денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности;
• определение величины соответствующей ставки дисконтирования;
• расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с использованием интеллектуальной собственности.

Описание предприятия: заготовительно-перевалочный комплекс расположен на двух автономных производственных участках. Активы предприятия включают три зерновых элеватора и двадцать зерновых складов.  Общая емкость хранения составляет 277 тысяч тонн.

Предприятие обеспечивает оперативный прием сельхозпродукции от своих клиентов за счет наличия производственно-технологической лаборатории на каждом производственном участке.

Кроме того, в состав производственного комплекса входит современная высокопроизводительная зерносушилка модульного типа MD 2320, предназначенная для сушки зерновых, бобовых и других культур (вид топлива – газ). Начальная влажность культуры, направляемой на сушку, может достигать 35%. Процент снятия влажности до 20%.

Аккредитации:

• хранитель зерна федерального интервенционного фонда

Основной вид деятельности – оказание услуг:

• Приемка зерна из авто и ж/д транспорта
• Очистка зерна
• Сушка зерна
• Хранение
• Отгрузка зерна на авто и ж/д транспорт
• Транзитная погрузка зерна в ж/д вагоны
• Проведение лабораторных анализов зерновых культур

Особенности проводимого анализа: платежеспособность предприятия — это его способность своевременно и в полном объеме погашать свои финансовые обязательства наличными денежными ресурсами перед поставщиками ресурсов, кредиторами, инвесторами, акционерами, государством и т.д.

Платежеспособность является внешним проявлением финансового состояния предприятия.

Кредитоспособность предприятия подразумевает его способность рассчитываться по своим обязательствами только с кредиторами. Таким образом, понятие «платежеспособность» гораздо шире понятия «кредитоспособности».

Если посмотреть на проблему несколько шире, то платежеспособность и кредитоспособность предприятия означают не только возможность расплачиваться по своим краткосрочным обязательствам с помощью ликвидных оборотных средств, но и способность одновременно продолжать свою бесперебойную деятельность.

К понятию «платежеспособности» тесно примыкает понятие «ликвидность», означающее способность отдельных видов имущественных ценностей (активов) предприятия обращаться в денежную форму без потерь своей балансовой стоимости.

Оценка платежеспособности предприятия проводилась с помощью  расчета и оценки коэффициентов платежеспособности.

В результате расчета были определены коэффициент абсолютной ликвидности, коэффициент быстрой ликвидности, коэффициент покрытия, дающие возможность оценить платежеспособность предприятия.

Описание предприятия: транспортная компания была основана в 2014 году и предлагает услуги грузоперевозки физическим и юридическим лицам. За все время существования на рынке логистики ТК смогла открыть десятки филиалов приема сборных грузов по всей России.

Задача и цель оценки: определение рыночной стоимости транспортных средств для кредитования под залог.

Особенности оценки: в рамках данного проекта, оценка рыночной стоимости транспортных средств была выполнена двумя подходами к оценке, а именно сравнительным и затратным.

В рамках сравнительного подхода, был использован метод сравнения продаж. При оценке транспортных средств рыночный подход является основным, т.к. автомобили — это изделия массового или крупносерийного производства, рынок которых достаточно хорошо развит.

Данный метод позволяет оценивать также транспортные средства, которые к моменту оценки сняты с производства, но широко обращаются на рынке.

При применении данного метода целесообразно использовать не менее 5 рыночных цен на функциональные аналоги оцениваемого транспортного средства (на дату оценки в месте оценки), так как чем шире база сравнения, тем точнее результат.

Также в рамках настоящего отчета об оценке, был использован затратный подход, а именно метод индексации первоначальной стоимости.

Согласно этому методу первоначальную стоимость (цену) объекта умножают на индексирующий коэффициент, который представляет собой отношение ценовых индексов на дату оценки и действия первоначальной стоимости (цены).

Задача и цель оценки: принятие управленческого решения.

Описание предприятия: компания занимается разработкой и добычей кварцевого песка Орловского месторождения строительных песков, ведущего свою историю с 1989-х г.г.

На оцениваемом карьере добывается крупный, от природы чистый, кварцевый песок с высоким коэффициентом фильтрации, который применяется для производства растворов, бетонов, ответственных изделий из железобетона, а также для производства тротуарной плитки.

Карьер имеет подъездную автомобильную дорогу и возможность доставлять песок железнодорожным транспортом.

Компания использует современную технику и передовые технологии для добычи высококачественной продукции. Именно качество песков, слагающих наш карьер, позволяет нам оставаться востребованным поставщиком песка и щебня. Одним из развивающихся в компании направлений является разработка технологии обогащения добываемого сырья.

Производимая продукция соответствует ГОСТ 8736-93, отвечает требованиям санитарных правил СП 2.6.1.758-99 «Требования радиационной безопасности НРБ-99». Качество продукции компании подтверждено не только сертификатами соответствия, но и лабораториями клиентов, а также независимыми экспертами.

Задача и цель оценки: Принятие управленческого решения.

Особенности оценки: В рамках данного проекта, оценка рыночной стоимости песчаного карьера была выполнена доходным подходом к оценке, методом дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующий бизнес, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения любой бизнес, к каким бы отраслям экономики он не принадлежал, производит всего один вид товарной продукции — деньги.

Оценка стоимости песчаного карьера методом дисконтированных денежных потоков основана на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от данной деятельности. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.

Задача и цель оценки: Принятие управленческого решения о необходимости  и финансовой оправданности модернизации производства.

Описание предприятия: Кондитерский комбинат — один из  лидеров кондитерского бизнеса России в области высоких технологий, объёма производства и реализации продукции.

Выпускаемая продукция поставляется на экспорт в Азербайджан и Казахстан, в армию, детские учреждения, санаторно-курортный комплекс Краснодарского и Ставропольского краев, также она представлена по всей России в крупных торговых сетях «Магнит», «Ашан», «Лента», «Перекресток», «Табрис» и других. Более трехсот крупных покупателей и свыше 150 поставщиков сырья и упаковки из России, зарубежных стран сотрудничают с комбинатом на основе многолетних контрактов.

Особенности оценки: Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производилась путем сопоставления денежного потока (cash flow), который буде формирован в процессе модернизации производства и исходных инвестиции. Проект, в данном случае, был признан эффективным, поскольку было установлено, что в процессе модернизации обеспечится возврат исходной суммы инвестиций и требуемой доходности для инвесторов, предоставивших капитал.

Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток был приведен к дате оценки. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производился по определенной ставке дисконта, которая определялась в зависимости от особенностей данного инвестиционного проекта. При определении ставки дисконта учитывались структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Описание предприятия: Популярный интернет магазин итальянской обуви и аксессуаров.

Задача и цель оценки: Продажа бренда.

Особенности оценки: Оценка ноу-хау была выполнена доходным подходом, методом преимущества в прибылях.

Метод основан на том, что брендированный товар продается дороже аналогичного немаркированного.

Схема расчета стоимости бренда данным методом такова: разница в цене умножается на прогнозируемые объемы продаж брендированного товара (в натуральном выражении) за время жизненного цикла товара.

Под преимуществом прибыли понимается дополнительная прибыль обусловленная оцениваемым объектом.

Оценка бренда была выполнена в несколько этапов:

1.Производилось сопоставление цены аналога без использования объекта интеллектуальной собственности (ОИС) с объектом, произведенным с использованием ОИС

2.Определялась дополнительная прибыль, которую возможно получить от реализации продукции произведенной с использованием ОИС

3.Определялся период, в котором оцениваемый бренд обеспечит выявленное преимущество.

4.Определялась ставка дисконтирования

5.Последним этапом определялась рыночная стоимость оцениваемого бренда, как результат капитализации дополнительной прибыли

Вид оказанных услуг: Бизнес-план частного детского сада.

Описание предприятия: Детский сад — учреждение для общественного воспитания детей дошкольного возраста. Детские сады как тип учреждений существуют в большинстве стран и являются обычно первым звеном в системе народного образования (не считая образования, полученного от родителей).

Задача и цель планирования: Привлечение инвесторов.

Особенности планирования: При составлении бизнес-плана наши специалисты руководствовались требованиями, предъявляемыми Федеральным Фондом поддержки малого предпринимательства и UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) – международной организацией, которая занимается выработкой стратегии экономического развития стран с переходной экономикой.  Согласно этим требованиям ваш бизнес-план должен состоять из следующих разделов:

Резюме (обзорный раздел).
Описание предприятия.
Описание продукции (услуг).
Анализ рынка.
Производственный план.
План сбыта.
Финансовый план.
Приложения.

Объект оценки: Кредиторская задолженность завода.

Цель и задача оценки: Оценка ликвидности предприятия (анализ кредиторской задолженности).

Особенности: В рамках данной оценки, оценщиками был сделан акцент на понимании, что составная часть оценки ликвидности предприятия, его способности погашать свои обязательства зависит от состояния кредиторской задолженности. Были изучены и сопоставлены объемы, и распределение во времени денежных потоков, проанализированы тенденции изменения соотношения краткосрочной задолженности и общей суммы долговых обязательств, соотношения краткосрочных долгов и поступивших доходов. Оценщиками, в результате работы, была выявлена тенденция роста этих показателей, указывающая на возможность возникновения проблем с платежеспособностью и ликвидностью предприятия. Косвенно такой вывод подтвердил и увеличение сроков расчетов с кредиторами.